Vì sao nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhưng giá nhà tại Hà Nội vẫn không giảm?

Giá nhà Hà Nội đang đứng trước một nghịch lý khó tin: dù nguồn cung đã có những dấu hiệu cải thiện rõ rệt nhưng mặt bằng giá bán vẫn liên tục thiết lập các cột mốc mới. Những chi phí “vô hình” từ thủ tục pháp lý kéo dài kết hợp cùng việc bảng giá đất mới tăng cao đã đẩy giá căn hộ vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình.

Thực trạng giá nhà ở Hà Nội vượt ngưỡng 80 triệu đồng mỗi m2

Thị trường bất động sản từ năm 2024 đến nay đang chứng kiến một giai đoạn biến động bất thường về giá. Theo số liệu khảo sát, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đã tăng từ mức 25 triệu đồng/m2 vào năm 2014 lên đến hơn 80 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại. Đây là một tốc độ tăng trưởng phi mã, trung bình hơn 12%/năm, cao gấp đôi tốc độ tăng thu nhập bình quân của người dân.

Sự chênh lệch này đã đẩy tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại Việt Nam chạm mức 27,3. Điều này đồng nghĩa với việc một gia đình nếu không chi tiêu, dành toàn bộ thu nhập cũng phải mất tới 27 năm mới mua được một căn hộ tầm trung. Nếu chỉ dành ra 1/3 thu nhập để trả góp, con số này lên tới 80 năm – một khoảng thời gian dài hơn cả tuổi thọ trung bình của con người. Nghịch lý này khiến giấc mơ an cư của người lao động tại Thủ đô trở nên mong manh hơn bao giờ hết.

Những chi phí vô hình đẩy giá bất động sản leo thang

Tại sao nguồn cung được cải thiện mà giá vẫn tăng? Câu trả lời nằm ở “chi phí vốn” của doanh nghiệp. Một dự án bất động sản hiện nay từ khi được chấp thuận đầu tư đến khi hoàn thành giải phóng mặt bằng có thể kéo dài tới 14 năm. Trong suốt khoảng thời gian đó, doanh nghiệp phải chịu đựng những chi phí vô hình khổng lồ, đặc biệt là lãi vay ngân hàng.

Khi thời gian làm thủ tục kéo dài, nguồn vốn của doanh nghiệp bị chôn chặt. Mọi chi phí phát sinh từ việc chờ đợi, vận hành bộ máy và lãi suất tín dụng đều được cộng dồn vào giá thành sản phẩm cuối cùng. Do đó, dù chủ đầu tư muốn giảm giá để tăng thanh khoản cũng rất khó thực hiện vì phải đảm bảo điểm hòa vốn và lợi nhuận tối thiểu cho doanh nghiệp.

Áp lực từ bảng giá đất và tiền sử dụng đất mới

Tiền sử dụng đất luôn là cấu phần quan trọng nhất, chiếm tới 30% chi phí phát triển của các dự án bất động sản. Với việc áp dụng bảng giá đất mới sát với giá thị trường, chi phí đầu vào của các chủ đầu tư đã tăng vọt. Khi đầu vào tăng, giá bán đầu ra tất yếu phải tăng theo để bù đắp.

Hệ quả là các doanh nghiệp hiện nay hầu như chỉ tập trung phát triển phân khúc nhà ở cao cấp. Đây là phân khúc mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất, giúp doanh nghiệp nhanh chóng thu hồi vốn sau quãng thời gian dài theo đuổi thủ tục pháp lý. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội bị “ghẻ lạnh” do lợi nhuận bị khống chế ở mức 15%, không đủ sức hấp dẫn để bù đắp cho những rủi ro và thời gian chờ đợi.

Làn sóng đầu cơ và sự lệch pha trong cơ cấu sản phẩm

Bên cạnh các yếu tố chi phí, sự tham gia của các nhà đầu cơ cũng góp phần thổi bùng cơn sốt giá. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác không ổn định, bất động sản vẫn được coi là “hầm trú ẩn” an toàn. Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền mua các căn hộ cao cấp trị giá hàng chục tỷ đồng với kỳ vọng tăng giá, tạo ra một thị trường sôi động ảo nhưng lại thiếu đi sản phẩm thực tế cho người cần ở.

Thống kê hiện nay cho thấy chỉ có khoảng 5-6% dự án thuộc phân khúc giá thấp, phần lớn là nhà ở xã hội với những quy định khắt khe về đối tượng mua. Sự lệch pha cung – cầu này không chỉ làm khó người mua nhà mà còn tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống tài chính khi dư nợ tín dụng bất động sản đã chiếm tới 24% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng.

Giải pháp nào để hạ nhiệt giá nhà và phát triển bền vững?

Để thị trường bất động sản vận hành ổn định, sự can thiệp từ phía Nhà nước là vô cùng cấp thiết. Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý và rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính sẽ giúp doanh nghiệp giảm bớt chi phí vô hình. Ngoài ra, cần có cơ chế tính tiền sử dụng đất hài hòa, cân bằng giữa nguồn thu ngân sách và lợi ích của người dân, doanh nghiệp.

Một giải pháp mang tính đột phá được đề xuất là áp dụng thuế đối với các khoản “siêu lợi nhuận” từ địa tô. Đối với các doanh nghiệp đẩy giá lên quá cao so với giá thành, việc nộp thuế đặc biệt sẽ góp phần kiềm chế cuộc đua tăng giá và điều hướng dòng vốn vào các phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Kết luận

Giá nhà không giảm dù nguồn cung tăng là kết quả của một chuỗi hệ lụy từ pháp lý kéo dài, chi phí vốn cao và sự lệch pha trong định hướng sản phẩm của doanh nghiệp. Để giải quyết triệt để, cần sự quyết liệt trong việc cải cách thủ tục hành chính và một cơ chế thuế linh hoạt nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua ở thực và sự ổn định của toàn nền kinh tế.