Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam Quý 3/2025

Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam Quý 3/2025 cho thấy một bức tranh phức tạp nhưng rõ nét: sự phân hóa cực đoan về nguồn cung, áp lực tăng giá tiếp diễn, và sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư. Giai đoạn này, thị trường đang đi vào một quỹ đạo phát triển bền vững hơn, nơi tính an toàn và minh bạch pháp lý trở thành ưu tiên hàng đầu. Nhà đầu tư đang thắt chặt chi tiêu, hướng tới các sản phẩm có khả năng tạo ra thu nhập thực (dòng tiền) thay vì trông chờ vào lợi nhuận từ lướt sóng ngắn hạn, làm nền tảng cho sự phục hồi thực chất hơn trong dài hạn.

Phân hóa nguồn cung đẩy áp lực tăng giá sơ cấp lên mức cao kỷ lục

Sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm đang là vấn đề lớn nhất chi phối toàn bộ thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2025. Trong khi nhu cầu nhà ở thực, đặc biệt là căn hộ có giá vừa túi tiền, luôn duy trì ở mức cao, nguồn cung mới lại tập trung gần như tuyệt đối vào phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo dự báo của Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, thị trường sẽ đón nhận khoảng 25.000 sản phẩm mới, nhưng nhà ở bình dân gần như “vắng bóng”. Sự khan hiếm này không chỉ là hệ quả của việc siết chặt pháp lý trong các năm trước mà còn đến từ chi phí phát triển dự án ngày càng đắt đỏ.

Áp lực chi phí đất và xây dựng: nguyên nhân gốc rễ của giá căn hộ

Giá bán sơ cấp tiếp tục bị đẩy lên cao do áp lực từ hai yếu tố chính: chi phí đất đai và chi phí vật liệu xây dựng. Việc giải phóng mặt bằng, đấu giá đất và chi phí phát triển dự án tại các đô thị lớn đang ngày càng trở nên tốn kém hơn. Điều này khiến các chủ đầu tư chỉ có thể tối ưu hóa lợi nhuận bằng cách phát triển các sản phẩm giá trị cao (cao cấp, hạng sang) ở những vị trí đắc địa, vô hình trung bỏ qua phân khúc nhà ở bình dân có biên lợi nhuận thấp.

Mặc dù giá cao, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín vẫn được duy trì ở mức ổn định, không còn “nóng” như trước. Điều này khẳng định nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân vẫn là một lực cầu bền vững và không thể bị triệt tiêu, mà chỉ chuyển hướng sang các khu vực vùng ven hoặc chấp nhận kéo dài thời gian tích lũy để sở hữu tài sản phù hợp.

Thanh khoản thứ cấp: điểm sáng của khu vực có hạ tầng trọng điểm

Nếu thị trường sơ cấp chịu ảnh hưởng lớn bởi giá thành phát triển, thị trường thứ cấp lại chứng kiến thanh khoản tập trung vào các khu vực đã có sự đầu tư mạnh về hạ tầng. Điều này bao gồm các đại đô thị quy mô lớn và khu vực vùng ven đô hoặc các tỉnh giáp ranh hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Lợi thế của các khu vực này là mặt bằng giá còn thấp hơn so với nội đô, nhưng lại được hưởng lợi từ các dự án giao thông liên vùng sắp hoàn thiện (như đường vành đai, cao tốc). Đây là minh chứng cho thấy nhà đầu tư đã học được bài học về “ăn theo quy hoạch” một cách chọn lọc và bền vững hơn, ưu tiên những khu vực đã có dự án hạ tầng cụ thể và đang triển khai thay vì chỉ là lời hứa.

Dòng tiền đầu tư: từ lướt sóng sang tích lũy giá trị thực

Thị trường bất động sản cuối năm 2025 không còn là sân chơi cho nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn. Sự tăng cường giám sát của Chính phủ và các chính sách thuế tiềm năng đã khiến dòng tiền đầu tư phải dịch chuyển sang chiến lược tích lũy dài hạn và tìm kiếm tài sản có khả năng chống lạm phát hiệu quả.

Bất động sản tạo dòng tiền: “Trụ cột” mới của thị trường

Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Group Nguyễn Quốc Anh nghiêng về kịch bản thị trường duy trì tâm lý thận trọng do các vướng mắc về thuế chưa được tháo gỡ triệt để. Trong bối cảnh này, những loại hình bất động sản có khả năng tạo thu nhập ổn định (như căn hộ cho thuê, shophouse có pháp lý đầy đủ) sẽ trở thành “trụ cột” dẫn dắt thị trường.

• Căn hộ cho thuê: Đặc biệt ở các trung tâm kinh tế, khu vực tập trung chuyên gia và lao động chất lượng cao, căn hộ mang lại lợi suất cho thuê ổn định, giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro biến động giá.
• Shophouse và nhà phố thương mại: Duy trì sức hấp dẫn do quỹ đất hạn chế và khả năng kinh doanh ổn định, đặc biệt ở các dự án đã hình thành cộng đồng dân cư. Phân khúc này dự báo sẽ duy trì mức giá sơ cấp cao.

Đất nền: sàng lọc khắt khe hơn bao giờ hết

Chuyên gia Trần Khánh Quang đã chỉ ra rằng đất nền sẽ tiếp tục phân hóa mạnh mẽ. Nhà đầu tư đã trở nên khắt khe hơn, chỉ xem xét những sản phẩm đáp ứng hai tiêu chí vàng:

1. Pháp lý minh bạch: Có sổ đỏ, không tranh chấp, quy hoạch rõ ràng (được xem là “hàng hóa an toàn”).
2. Hạ tầng kết nối tốt: Có tiềm năng tăng trưởng bền vững nhờ sự kết nối với các đô thị lớn.

Ngược lại, đất nền tại các khu vực xa xôi, chưa rõ quy hoạch sẽ tiếp tục rơi vào trạng thái “ngủ đông”, phản ánh sự thận trọng tăng cao và tránh rủi ro của nhà đầu tư.

Các kịch bản thị trường và “chìa khóa” tháo gỡ vướng mắc

Việc dự báo thị trường cuối năm 2025 được chia thành nhiều kịch bản, nhưng đều nhấn mạnh tầm quan trọng của yếu tố chính sách.

Ba kịch bản chính và xu hướng trung tính

Chuyên gia kinh tế PGS.TS Trần Kim Chung phân tích ba khả năng lớn:

1. Kịch bản trung tính (Dễ xảy ra nhất): Thị trường tăng trưởng theo xu hướng phục hồi chậm rãi, không đột biến. Sự phân hóa về giá và nguồn cung tiếp tục, dòng vốn tìm về các sản phẩm an toàn.
2. Kịch bản bùng nổ (Ít khả năng): Xảy ra nếu kinh tế vĩ mô có cú hích lớn, vốn ngoại (FDI) chảy mạnh và chính sách thuế được nới lỏng triệt để.
3. Kịch bản kém tích cực: Nếu xuất hiện cú sốc bất định về kinh tế toàn cầu hoặc chính sách trong nước có sự thay đổi đột ngột.

Giới chuyên gia đều đồng thuận rằng kịch bản trung tính là khả năng cao nhất. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và chiến lược dài hơi.

Vai trò của Chính phủ: khơi thông pháp lý là yếu tố quyết định

Luật sư Lê Thu Thảo khẳng định, những nỗ lực không ngừng của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án chính là “chìa khóa” quan trọng nhất. Điều này giúp nguồn cung BĐS tăng lên đáng kể, làm đa dạng hóa lựa chọn cho khách hàng và giảm bớt áp lực tăng giá cục bộ do khan hiếm.

Tuy nhiên, luật sư Thảo cũng lưu ý rằng khả năng xảy ra “sốt” đất trên diện rộng là rất thấp, do các thông tin lớn đã được phản ánh vào giá trị tài sản từ trước. Thị trường sẽ tiếp tục đà phục hồi trên diện rộng nhưng căn hộ vẫn là “ngôi sao” dẫn dắt, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Đặc biệt, hiện tượng “sốt nóng cục bộ” vẫn có thể xảy ra tại một số địa phương nhất định, thường là những nơi có thêm thông tin mới về cơ chế, chính sách hay quy hoạch đột xuất. Tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) vẫn âm ỉ trong một nhóm nhà đầu tư, khiến họ phản ứng nhạy bén với các thông tin quy hoạch, dù rủi ro cao hơn.

Kết luận chiến lược: phát triển thực chất và cân bằng

Thị trường bất động sản cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn phục hồi nhưng mang tính phân hóa rõ rệt và chọn lọc. Dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển mạnh mẽ từ kênh đầu cơ sang kênh tích lũy tài sản có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng tạo thu nhập ổn định.

Nhà đầu tư nên áp dụng chiến lược “đầu tư giá trị” thay vì “đầu cơ tăng trưởng”. Việc này không chỉ giúp bảo toàn vốn mà còn góp phần đưa thị trường bất động sản Việt Nam tiến gần hơn tới mục tiêu phát triển thực chất và cân bằng trong dài hạn, tạo nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng bền vững từ năm 2026 trở đi.