Báo cáo Thị trường Bất động sản 2025: Nguồn cung chạm đỉnh lịch sử nhưng “cơn sốt” giá vẫn chưa hạ nhiệt

Năm 2025 đánh dấu một cột mốc quan trọng khi thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận làn sóng nguồn cung mới tăng vọt nhờ những nút thắt pháp lý được tháo gỡ. Tuy nhiên, một nghịch lý đang diễn ra: nguồn cung càng tăng, giá nhà lại càng tiến xa khỏi tầm với của người lao động. Bài viết dưới đây tập trung vào nội dung: Nguồn cung chạm đỉnh lịch sử nhưng giá lại càng xa tầm tay người lao động.

1. Nguồn cung bùng nổ: Tiến gần mốc “đỉnh” năm 2018

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy nguồn cung nhà ở mới trong năm 2025 đã tăng trưởng ấn tượng tới 50% so với năm trước.

Sự bứt tốc này đến từ chiến dịch tháo gỡ pháp lý quyết liệt cho 1.759 dự án tại các tâm điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh.

Những con số ấn tượng về quy mô thị trường:

• Tổng số dự án trên toàn quốc: 3.297 dự án (quy mô ~5,9 triệu căn).
• Tổng vốn đầu tư: 7,42 triệu tỷ đồng.
• Chủ đạo: Nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm 2.358 dự án.

2. Điểm sáng từ phân khúc Nhà ở xã hội (NOXH)

Năm 2025 cũng ghi nhận nỗ lực vượt bậc trong việc thực hiện chỉ tiêu NOXH:

• Hoàn thành: 102.388 căn (vượt 2% kế hoạch năm).
• Đang triển khai: 698 dự án với hơn 657.000 căn.
• 19 địa phương đã về đích sớm trong việc hoàn thành chỉ tiêu được giao, góp phần giải tỏa bớt áp lực cho người thu nhập thấp.

3. Nghịch lý giá nhà: “Càng tăng cung, càng tăng giá”

Dù hàng loạt dự án được khai thông, mặt bằng giá vẫn không hề có dấu hiệu hạ nhiệt. Căn hộ chung cư tiếp tục là “đầu tàu” tăng giá với những con số gây choáng váng so với năm 2019:

• Hà Nội: Tăng 96,2% (Gần gấp đôi sau 6 năm).
• Đà Nẵng: Tăng 72,6%.
• TP.HCM: Tăng 56,9%.

Tại sao giá nhà vẫn trụ vững ở mức cao?

1. Lệch pha cung – cầu: Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp. Thị trường thiếu trầm trọng các sản phẩm giá rẻ và bình dân.
2. Chi phí đầu vào tăng: Tiền sử dụng đất (bảng giá đất mới tăng 25-30%), chi phí vật liệu xây dựng và pháp lý đẩy giá thành dự án lên cao.
3. Tâm lý thị trường: Nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính lớn, trong khi nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ trên 60%.
4. Hạ tầng bứt phá: Các siêu dự án hạ tầng giao thông khởi công đồng loạt tạo kỳ vọng tăng giá bền vững.

4. Giải pháp nào để bình ổn thị trường?

Trước thực trạng giá nhà tăng nóng gây khó khăn cho người dân, Bộ Xây dựng và Hội Môi giới (VARS) đã đề xuất các nhóm giải pháp then chốt:

• Đơn giản hóa thủ tục: Chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm” để đẩy nhanh tiến độ dự án.
• Điều tiết bằng thuế và tín dụng: Phân biệt rõ giữa nhu cầu ở thực và hành vi đầu cơ.
• Thành lập Trung tâm giao dịch Nhà nước: Quản lý quyền sử dụng đất và bất động sản minh bạch hơn.
• Số hóa dữ liệu: Xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường để các cơ quan quản lý có cơ sở điều tiết kịp thời.

Lời kết

Thị trường bất động sản năm 2025 đang đứng trước cơ hội lớn khi nguồn cung “hồi sinh”. Tuy nhiên, để giấc mơ sở hữu nhà của đại bộ phận người dân trở thành hiện thực, cần có sự điều chỉnh quyết liệt về cơ cấu sản phẩm và các chính sách kiểm soát giá vốn từ phía cơ quan quản lý.